かわさか司法書士事務所は相続・遺産整理・終活サポートを専門とする事務所です。
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相続登記について
2024年4月1日より、相続登記が義務化されます。
今回の法改正は、主に所有者不明の不動産を解消することを目的としていますが、義務化されることで、これまでとは違い、相続が発生した場合は出来るだけ速やかに相続登記を申請することが必要になります。
では具体的に、いつまでに相続登記を申請すればいいのでしょうか。
改正法は2024年4月1日以前に発生した相続についても適用されるため、
（先祖代々の土地や山林など、全く不動産の存在を知らなかった場合などは、その不動産の存在を知った日）
の、いずれか遅い日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく、上記の期間内に相続登記を申請しなかった場合、10万円の過料に処されることになりますが、過料を支払えばそれで終わりではなく、結局は登記申請をしなければなりませんので、現在すでに相続が発生しており、登記をしていない不動産がある方は、早めに対応を始めることが必要です。
とはいえ、相続の手続きにはそもそも時間がかかる事もありますし、相続人の間で遺産分割協議がまとまらないといったケースもあるため、
のいずれかの方法で、過料の制裁を回避することが出来ます。
また、今回の法改正では、あわせて「相続土地国庫帰属制度」も設けられることになり、不要な土地を相続することになってしまった相続人には、この制度を利用することで土地を手放すことが可能となります。
しかし、土地の国庫帰属制度には多くの要件を満たすことが必要となりますし、現状ではこの要件を満たす土地は全体の1％ほどという調査結果もあるため、出来るだけ早いうちから相続の発生に備えることが大切です。（解説動画はこちら）
相続登記を申請するためには、まず対象の不動産を特定しなければなりません。
法務局は、土地を「所在・地番・地目・地積」で、建物を「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」でそれぞれ特定していますので、単に該当する不動産の住所を調べただけでは、相続登記に必要な不動産を特定した事にはなりません。
これらの不動産を特定するために必要な情報は、それぞれ登記簿謄本を取得すればすべて記載されていますが、そもそも相続不動産があるのかないのかすら分からない、といった場合はどうすればいいでしょうか。
被相続人（亡くなった方）が不動産を所有していたかどうかを調べるには、納税通知書や権利証書が手掛かりとなりますので、遺品整理をする際はよく分からない書類であっても、しっかりと内容を確認したうえで不要かどうかの判断をし、必要に応じて専門家に調査を依頼するなどの対応を取るようにして下さい。
また、上記の書類が手元になく、不動産に関する情報が一切ない場合であっても、役所で「名寄せ台帳」という書類を取得すれば、相続不動産があるかどうかの調査をすることが可能です。
名寄せ台帳には、被相続人がその役所の管轄内で所有している不動産がすべて記載されますので、たとえば非課税の不動産で納税通知書には載っていない不動産や、実家の権利証書が見当たらず、「敷地と建物だけだろう」と思っていたら道路部分の共有持分を持っていた、などの場合であっても漏れなく調査をすることが出来るため、相続登記の申請をする前には必ず名寄せ台帳を取得するようにして下さい。
ただし、名寄せ台帳は各市町村ごとに管理されている書類ですので、たとえば長年住んでいた大阪市では該当がなくても、生家がある札幌市では該当がある、といったことがありますので、心当たりがある場合は複数の役所で名寄せ台帳を取得するようにしましょう。
相続登記に必要な戸籍は、被相続人と相続人の続柄によって変わります。
＜法定相続人と相続分＞で解説しているとおり、現行の民法は相続人の順位と相続分が決められていますが、いずれの順位の相続人であっても、被相続人の出生から死亡まですべての戸籍は必ず必要になります。
上記の被相続人の戸籍とあわせ、各順位の相続人ごとに
＊子が先に死亡していて孫がいる場合（代襲相続）は、子の出生から死亡まですべての戸籍と孫の現在戸籍が必要。
＊子が居たが、先に死亡していて親が相続人になった場合は、子の出生から死亡まですべての戸籍が必要。
＊子が居たが、先に死亡していて兄弟姉妹が相続人になった場合は、子の出生から死亡まですべての戸籍が必要。
がそれぞれ必要になります。
特に＊にあるように、代襲相続の場合や、先順位相続人が死亡している場合などは、集める戸籍が複雑で量も多くなりますし、被相続人が結婚している場合は親の戸籍から抜けて新たに戸籍を作っているため、窓口の市役所が異なることがありますので、戸籍収集にある程度の時間と費用がかかることを念頭に準備を始める必要があります。
戸籍の見方がよく分からないという場合は、窓口で「この人の出生から死亡までの戸籍が必要です」と言えば、必要な戸籍はすべて出してくれますし、簡単な戸籍の見方と、他の役所にも申請する必要があるかどうかを教えてくれますので、分からない場合は必ず窓口の担当者に確認するようにしましょう。
なお、相続登記によって登記名義人となる相続人は住民票の写しが必要になりますので、あわせて取得しておくようにしましょう。
必要な戸籍をすべて取得し、相続人が確定したとしても、それだけでは相続登記の申請は出来ません。
まず、戸籍以外に必ず登記申請書と相続関係説明図が必要となります。
登記申請書はそれぞれの登記に応じてひな型が決まっていますので、法務局のホームページで確認するか、登記相談に行って教えてもらう、司法書士に依頼するなどして正しい書式で申請するようにしましょう。（司法書士に依頼した場合は登記申請も司法書士が行います）
相続関係説明図は、いわゆる家系図のように人物関係を簡単な図であらわしたものになりますが、こちらは内容が正しければある程度自由に記載しても問題ないようです。
また、相続人が複数いる場合で法定相続分とは異なる内容（相続人のうちの一人が相続する等）で登記をする場合、遺産分割協議書を用意しなければなりません。
遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印の押印、印鑑証明書の添付が必要になりますが、協議書自体はそれぞれ1人ずつ署名、押印したものを複数枚セットにしても構いませんし、すべての相続人が1枚の協議書にまとめて署名、押印しても問題ありません。
なお、遺産分割協議書を作成する際、不動産の特定は住所ではなく、土地は「所在・地番・地目・地積」、建物は「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」で特定する必要がありますので、注意が必要です。
相続登記を自分で行う場合、いくつか気を付けなければならないことがあります。
まず、相続人の認定（誰が相続人であるかの判断）は絶対に間違ってはいけません。
相続人の認定が一人でも間違っていると相続登記をしてもらえませんので、この点は繰り返し確認するようにして下さい。
一般的に、相続人の認定が複雑になってしまうのは、次のようなケースです。
これらの場合は、無理に自分で進めるのではなく、必要に応じて専門家に相談した方が安心です。
当事務所では、相続人調査のご依頼も可能ですので、自分で進めてはみたものの途中で分からなくなった、たぶん大丈夫だけど自信がない・・・、という方はぜひご相談下さい。
また、相続不動産が、使う予定はないのに価値がなくて売る事も出来ないといった場合、他の誰も相続してくれないからといって安易にご自身の名義にしてしまうと、将来ご自身の子供世代に相続されて行ってしまうことになるため、このような場合は相続放棄を検討することも必要です。（対象不動産の相続放棄をご検討の方はこちら）
最後に、法務局の登記相談を利用して相続登記の申請をお考えの場合、改正法施行日が近づけば近づくほど、相談の予約が取れなくなる可能性もありますので、ある程度時間に余裕をもって準備を始めるようにしましょう。
相続登記の義務化に関する改正法は、2024年4月1日に施行されますので、登記申請義務違反として過料の制裁に処されるのは、もっとも早くても2027年4月1日以降となります。
このように聞くと、「まだまだ時間が十分あるからいつでも大丈夫」と思われる方もいらっしゃると思いますが、相続登記のみならず、相続手続きはなるべく早めに対応した方がいいと言えます。
なぜなら、時間が経過することで、相続人が死亡し、更なる相続が発生（数次相続）してしまったり、相続人が高齢で認知症になり意思表示が出来なくなってしまう可能性があるためです。
相続人が認知症になってしまった場合は、家庭裁判所で成年後見人を選任することで相続手続きを進めることが可能ですが、数次相続が発生し、被相続人との関係が遠い相続人が増えていくと、「よく分からないので協力出来ない」、「関わりたくない」などと言って、相続手続きに協力してくれないことも実務では多々あり、最悪の場合は一生解決出来ない問題になってしまう事もあります。
そのような事態を防ぐためにも、相続手続きはなるべく早めに対応するようにしましょう。
相続登記の義務化に先立ち、令和5年4月27日から「相続土地国家帰属制度」の運用が開始されます。
現在、相続不動産のことで頭を悩ませている方の中には、この制度に期待しているという方も少なくないのではないかと思いますが、ここでは相続土地国家帰属制度とはどういうものなのか、本当に利用しやすい制度なのかを解説致します。
相続土地国家帰属制度は、「相続または遺贈により土地を取得した所有者が、法務大臣に対してその土地の所有権を国庫に帰属させることについて、承認を求める制度」であり、承認されればおよそ10年分の管理費を納付し、土地を国に引き取ってもらうことになります。
まずここで注意をしなければならないのは、「相続または遺贈により土地を取得した所有者」でなければこの制度は利用できないということです。
つまり、「自分で買ってはみたものの、やっぱり使い道がないから手放したい」という方は対象ではありませんので、こういった場合は他の方法で手放すしかありません。
また、この制度を利用するためには以下の条件すべてに該当しない事が必要になります。
（＊承認請求をした土地が以上の要件に該当していないかどうかは、法務局が現地調査を行うため、所有者はその調査に協力しなければなりません）
法律上、上記のうち①～⑤は却下要件（その事由があればただちに通常の管理または処分をするにあたり過分の費用・労力を要すると判断されるもの（新法第2条3項））とされており、この要件に該当してしまうと承認される可能性は0になります。
一方、⑥～⓾は不承認要件（費用・労力の過分性について個別の判断を要するもの（新法第5条1項））とされているため、この要件に該当しても承認される可能性はある、ということになります。
このように、国庫帰属制度を利用して土地を手放すには、すべての要件を満たし、10年分の管理費を用意し、実地調査にも協力しないとけないなど、かなりハードルが高いということがお分かりいただけると思います。
また、却下要件①にあるように、あくまで今回の制度は土地のみを対象としていますが、そもそもご相談を受ける方のお困りごとは「建物の解体費用が捻出できない」というものが圧倒的に多いため、私見ではありますが、この制度の利用はあまり進まないのでないかと思います。
当事務所では、国庫帰属制度を含め、不要な不動産の処分についてのご相談をお受けしていますので、お困りの方はぜひ無料相談をご活用下さい。
相続登記の義務化についてで解説しているとおり、2024年4月1日から相続登記が義務化されることとなりました。
改正法施行後は、正当な理由なく3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円の過料が課されることになりますが、今回の改正法では、改正法施行前にすでに発生している不動産についても対象となるため、既に相続が発生している場合は原則として改正法施行日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
このような法改正に伴って今後、これまで放置していた相続不動産について、何らかの処分を検討される方が増えていくことが予想されますが、相続人の中には「本当は処分をしたいけれども、売れなくて困っている」という方もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。
そのため、当事務所では相続登記および相続不動産の売却処分についての無料相談を実施しています。
すでに地元の不動産業者に相談したが、「売れません」と言われてしまっているような場合であっても、ご相談頂くことが可能です。
もちろん、すべての相続不動産が無事売却できるとは限りませんが、どうしても売れない不動産であった場合は、他に取れる方法がないか継続相談をさせて頂きます。
今後、改正法の施行日が近づくにつれて相続登記の需要が高まっていくことになりますが、それに伴って司法書士事務所の報酬の高騰も当然に予想されますので、現在相続不動産でお悩みの方は、ぜひお早めにご相談下さい。
＊相続不動産の売却に関するご相談について、謄本取得等の調査が必要となった場合は、不動産1筆あたり¥3,300（税込）が必要となることがあります。
相続登記の基本報酬 ¥132,000（税込）
＊ご契約時に着手金として55,000円（税込）をお受けしております。
＊相続登記には別途、登録免許税（不動産の評価額の1000分の4）が必要となります。。
＊戸籍や名寄せ台帳等、必要書類の収集にかかる実費は相続人さまのご負担となります。
＊上記基本報酬には、遺産分割協議書の作成が含まれます。
＊相続人の中に、既に亡くなっている方がいらっしゃる場合、その方の相続人調査費用として別途33,000円（税込）が必要となります。
＊複数回、当事務所からの連絡にご対応頂けない相続人がいる場合、連絡の継続に別途費用がかかる事がございます。
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